Aflati ce drepturi si obligatii aveti în calitate de promitent cumparator, potrivit lui Marius Maxim, partener în cadrul casei de avocatura Dinulescu si Maxim.
Promitentul cumparator este obligat, conform legislatiei în vigoare, sa prezinte bancii un antecontract de vânzare-cumparare cu achitarea unui avans de minimum 5%, aceasta fiind singura metoda prin care bonitatea (capacitatea de plata) acestuia poate fi demonstrata în conditiile legii actuale. Propriu-zis, un promitent cumparator face dovada ca dispune de resursele banesti pentru avans prin încheierea acestui antecontract si achitarea unei sume de bani stabilite cu promitentul vânzator, dar nu mai putin de 5% din suma datorata.
În relatia cu promitentul vânzator, întregul risc al antecontractului se rasfrânge asupra promitentului cumparator în acest moment.
Un drept al promitentului cumparator, pe care acesta îl are si pe care ar trebui sa îl negocieze îndeaproape cu promitentul vânzator, priveste conditiile de întoarcere a avansului în caz de neacordare a garantiei/creditului, si anume:
1. pierderea avansului doar în cazul în care promitentul cumparator este în culpa: se razgândeste sau a oferit declaratii neconforme cu realitatea în fata institutiilor;
2. întoarcerea avansului catre promitentul cumparator în toate celelalte cazuri.
Promitentul cumparator se protejeaza astfel teoretic, caci în practica, daca promitentul vânzator este de rea credinta, recuperarea acestui avans poate dura ani (durata este dependenta de forma în care s-a facut antecontractul – autentic sau nu).
În traducere, daca vrea sa îsi recupereze banii, promitentul cumparator trebuie sa dea în judecata promitentul vânzator. Si stim cu totii ca astfel de actiuni se pot tergiversa pe o perioada destul de lunga. Mai mult, exista posibilitatea ca promitentul vânzator sa nu dispuna de bani pentru a-i returna, astfel ca recuperarea poate sa nu se mai faca niciodata!
În relatia cu banca, un alt drept de care promitentul cumparator poate face uz este de a negocia cu institutia sa i se faca aprobarea financiara si juridica, precum si raportul de evaluare înainte de a semna antecontractul de vânzare-cumparare. Numai dupa ce are aceste aprobari din partea bancii (atentie, banca nu se obliga cu nimic fata de promitentul cumparator prin emiterea acestor aprobari care sunt strict de principiu), sa încheie promisiunea de vânzare-cumparare si sa o prezinte bancii în vederea obtinerii promisiunii unilaterale de creditare (adica banca promite ca va acorda creditul daca Fondul National de Garantare aproba dosarul).
Însa, chiar si în acest fel, promitentul cumparator dispune doar de “cuvântul” din partea bancii ca va primi promisiunea unilaterala de creditare. Nimic nu-i garanteaza, însa, promitentului cumparator ca va primi o promisiune de garantare din partea Fondului sau creditarea propriu-zisa din partea bancii. Cu alte cuvinte, certitudine exista doar dupa ce a fost semnat contractul de creditare.
În concluzie, programul Prima Casa prezinta un risc pentru promitentul cumparator vizavi de pierderea avansului. Orice clauza legala introdusa în antecontractul de vânzare-cumparare sau orice concesie din partea bancii nu pot acoperi acest risc în totalitate. Aceasta stare de fapt, din pacate, lasa loc întelegerilor verbale, actelor ascunse, practicii neuniforme între insitutii financiare, lucruri total daunatoare mediului privat.
O solutie – practicata pe scara larga în cazul tranzactiilor corporatiste private – ar fi posibilitatea introducerii “în ecuatie” a unui cont de tip escrow, administrat de banca.
Lucrurile ar functiona în felul urmator: promitentul cumparator depune suma aferenta antecontractului în acest cont. Banca vireaza banii vânzatorului, în cazul în care are loc tranzactia sau daca promitentul cumparator se afla într-una dintre situatiile de culpa prezentate mai sus.
În caz contrar, institutia vireaza banii promitentului cumparator, daca tranzactia nu are loc independent de actiunile sale. În acest fel, statul este sigur ca promitentul cumparator dispune de suma minima pentru achizitia locuintei, banca si vânzatorul se asigura ca suma aferenta antecontractului exista si este accesibila, iar cumparatorul nu pierde banii în situatia în care tranzactia nu are loc din motive neimputabile lui.
În acest fel, promitentul cumparator nu ar prierde decât comisionul de administrare a contului escrow, iar banca ar mai câstiga un comision în plus, o situatie win-win.
Evident ca, în acest caz, promitentul vânzator ar trebui sa accepte riscul ca în cazul în care creditul nu este aprobat, risc ce îl priveste si pe el, deoarece evaluarea de catre banca a unei proprietati cântareste mult în aprobarea unui credit, sa nu mai câstige avansul la expirarea perioadei promisiunii. Într-o piata imobiliara “asezata” si nu una speculativa, precum cea româneasca, promitentii vânzatori ar trebui sa-si asume acest risc în momentul în care accepta sa vânda prin intermediul Prima Casa.
Aceasta este, însa, doar o solutie teoretica deocamdata, nefiind permisa de catre legislatia programului Prima Casa.
Pâna la modificari ale legii, care sa o faca prietenoasa pentru cumparator, recomandarea mea este sa nu semnati antecontractul de vânzare-cumparare fara raportul de evaluare si fara pre-scoring-ul facut de banca, incercati sa negociati reîntoarcerea avansului catre promitentul cumparator în modul descris mai sus si…încercati sa cumparati o locuinta pentru care va calificati si la un credit normal (pentru a mai diminua din riscurile de scoring ulterioare).